未經保存登記建物與優先購買權

【威律說法】專業知識

未經保存登記建物與優先購買權

作者/蔡佑明律師

真實案例：
甲的祖厝蓋在地主乙的土地上，向某乙承租土地數十年。該祖厝年代久遠，建造時間已不可考，故並未能依現行法令辦理登記，而屬未辦保存登記之建物。某日某乙因年事已高因病過世，該土地由乙之子丙繼承。丙辦妥繼承相關登記後，因感管理土地事務繁瑣，故將該土地售與土地開發公司，雙方簽妥土地買賣契約書。

甲得悉祖厝所座落之土地已由老地主乙之子丙繼承，並由丙出售與土地開發公司，深感以往租賃土地之信賴關係可能以不復存在，為免日後土地使用發生爭議，決定依土地法第104條第1項之規定，向地主丙主張優先購買權。惟遭丙、土地開發公司以甲的祖厝係屬未經保存登記之建物，應不得享有土地法104條第1項規定之優先購買權。

簡評：

1、土地法第104條第1項「優先購買權」之規定
土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」因為不動產（土地、房屋）通常是以長久使用為建造、利用之前提，倘因土地、房屋之產權分屬不同，難免多生爭議，故法律上除對於房屋使用土地之權限多加保障之外（如買賣不破租賃、法定租賃權等等），亦設有如上條文，在房屋出賣時，土地所有人應該通知承租其土地之屋主，是否行使優先購買權，其目的在於盡量令土地、房屋同屬一人，希望能避免爭議發生，令土地、房屋可以盡其效用（土地部份亦同，參照同條文後段）。

2、法律適用上之爭議
但是這樣的規定，是否同樣適用在未經保存登記的房屋（俗稱違建，事實上不能一概而論，但不在這篇文章的討論範圍內）上呢？其實是有爭議的。反對未經保存登記建物可以依土地法規定優先購買所座落、承租土地的人認為，未經保存登記建物未能依國家法令建造登記，且通常有違反建築法規、肇生危險的疑慮，它的存在本身就不能稱之為合法，在符合某種條件的情況下，它甚至隨時可能被主管機關所拆除；土地法104條第1項規定的目的既然在於讓不動產可以盡其效用，則此種不合法、不安全，隨時可能被拆除的建築物，當然不需要讓其所有人享有可以優先購買所座落、承租土地之權利。而認為雖然房屋未經保存登記，但仍應有土地法第104條第1項適用的人則認為，即便是未經保存登記的建築物，仍有其經濟上的效用在，且現實上、法律上亦認可這樣的建築物是有經濟價值的，仍具有租地建屋的本質，所以為了貫徹土地法104條第1項規定善進不動產經濟價值的立法意旨，不能排除未經保存登記建物對於其座落承租土地的優先購買權。

3、現行法制運作上的共識
這個問題曾經在司法實務、行政登記實務上發生見解歧異的狀況：最高法院向來的見解認為未經保存登記之建物仍屬租地建屋之性質，當然仍有土地法104條第1項規定之適用（參照最高法院85年度台上字第1051號判決、91年度台上字第2154號判決）；但是內政部則曾認為非合法房屋如得主張優先購買權，顯然有違該條之立法意旨，故沒有適用土地法第104條第1項規定之餘地（參照內政部95年1月11日內授中辦地字第0950724916號函）。但是內政部上述的見解，已經在嗣後修正：「主旨:修正本部95年1月11日內授中辦地字第0920724916號函說明二(一)內容如說明二,」、「...，實務上法院裁判見解,對於土地法第104條規定之優先購買權是否以合法房屋存在為前提,亦多採否定之見解(最高法院91年台上字第2154號、86年台上字第1758號及85年台上字第1051號等判決參照)，爰地上承租人之房屋非屬合法房屋者,於基地出賣時承租人仍有土地法第104條優先購買權規定之適用。」所以不論司法或是行政登記實務，目前均肯定即使房屋未經保存登記，只要符合土地法第104條第1項之各項要件，仍得主張優先購買權。

4、小結
依上述最高法院裁判、內政部函令所示，雖甲所有的祖厝未經保存登記，但不妨礙其主張土地法第104條第1項所規定優先購買的權利。故丙與土地開發公司簽妥土地買賣契約，須先依法通知甲是否優先購買，甲得主張以同樣條件優先購買該土地；倘丙、土地開發公司未依法通知且已辦妥土地移轉登記，甲更得依同條第2項規定，主張該移轉對其不生效力而應予塗銷。

結語：
事實上，未經保存登記建物優先購買其承租座落土地，是否確實能善進不動產的經濟效能，實在不能一概而論。在嚴重違反建築法規，甚至已經是危樓的情況，我們是否還應該繼續以法律保障其「經濟效能」？然而在存在已久的古厝的情形，可能在建造當時並無相關法規之規範，造成其無法辦理保存登記之現況，但是實在不能因為這樣，就說它完全沒有經濟價值。在現行法律的規定下，似乎無法區別情況去分別適用，可能要等待後續司法實務的補充，或是進一步立法上的細緻化，才能更妥善的來處理這類問題了。