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大驚!!買到凶宅怎麼辦?

2015/04/17

【威律說法】法律常識

大驚!!買到凶宅怎麼辦?

作者/周逸濱律師

許多人存下一筆錢之後,最希望的就是能買下一間房子,擁有一個屬於自己的家。但買房子最怕的不是買貴,而是買到凶宅,一想到這間房子曾有人自殺,就覺毛骨悚然。因此我們要討論,萬一買到兇宅該怎麼辦?

事實上,法律沒有直接說明甚麼樣的房子是兇宅,而是從物之瑕疵著手,參見民法第354條:「物之出賣人,對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。」

簡單來說,如果買的房子有明顯減少價值的原因,就是物之瑕疵的一種。房子如果有非自然死亡之情形,房價很明顯會大受影響,此可能為物之瑕疵。

現行內政部的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,對兇宅雖有規範,賣房子前要填妥建物現況確認書,包含說明持有前與持有時是否曾發生過命案。而且此等瑕疵擔保的義務,也不以故意過失為必要條件,也就是說因為疏忽而不知道是兇宅,不論是賣家跟房仲都可能有瑕疵擔保責任。但並未明確定義兇宅。

至於法院對於兇宅的認定也還沒有一個統一的見解,比如說只要該房子以前發生過命案,通常法院都會認定為兇宅,但是高等法院民事判決99年度上字第873號:「兩造契約約定,系爭房地是否屬於凶宅,係以該建物專有部分於上訴人產權持有期間,是否曾發生兇殺或自殺致死之情事以為認定,而系爭房地係於上訴人持有產權前之87年10月15日發生非自然死亡之事故,並非在上訴人產權持有期間內發生,上訴人不負物之瑕疵擔保責任。」也就是說該案件,買賣兩方對於兇宅的認定,是賣方擁有該房子的期間,是否有兇殺或自殺來判斷,賣方擁有這房子之前所發生的事情不關賣方的事,顯然的與民間對兇宅的認定有所不同。事實上兇宅的認定,也會與宗教信仰、人事時地物而產生變化,這也是法院認定的難處,例如跳樓身故時,兇宅是跳樓處或是直接死亡之一樓?住宅發生兇案但在救護車上才死亡是否算兇宅?住宅正對面戶曾發生命案是否也算兇宅?

也因為認定的難處,台灣法院對兇宅的認定沒有統一標準,為了避免日後起爭議,要在買賣房屋合約註明保證非兇宅之條款,以行政院消保處的定型化契約範例為例就必須由賣方表示:
本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事:
(1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。
(2)於產權持有前,賣方
□確認無上列情事。
□知道曾發生上列情事。
□不知道曾否發生上列情事
這樣子可以增強買方保護自己的立場,也在未來有爭議時,可以有個依據,以免發生公說公有理,婆說婆有理的難處。


參考資料:
https://tw.house.yahoo.com/…/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E…

http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx…

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