大家知道現行的預售屋履約擔保條款，還是有爛尾樓的潛在風險嗎？

周律師也想藉由這次機會，與大家分享，即便預售屋契約中載明了履約保證，消費者仍可能面臨哪些爭議。

▌購買預售屋時，有哪些常見的履約擔保機制？

・價金信託：買方繳納的價金存入信託專戶用於建案興建。

・不動產開發信託：將土地、興建資金及買方價金一併交由受託機構管理，並依工程進度撥款。

・同業履約連帶保證：由其他同業擔任保證人，當建商無法完成建案時，負有接續完工的責任。

▌既然有履約保證，為什麼風險仍然存在？

 ・建案會不會變成爛尾樓，往往取決於續建機制能否順利啟動，以及啟動條件是否過於嚴苛。

 ・若未嚴格審查保證人資格，一旦原建商倒閉，同業保證可能流於形式，無法確保是否可以接續蓋完。

 ・不論是價金信託或不動產開發信託，建商在興建期間，皆可依工程進度動支款項。若建商在完工前倒閉，信託專戶內的資金可能早已投入工程，如信託單位審核不確實，甚至可能有超付情形，消費者就可能面臨「房子沒蓋好、錢也拿不回來」的雙重困境。

▌理想與現實

從消費者保障的角度來看，不動產銷售應該是成屋買賣為原則、預售屋買賣為例外，理想的制度設計，是將買方價金獨立信託，除訂金外，其餘款項須待實質交屋後，才能一次撥付予建商。如此一來，即使建案無法完工，也能確保已支付的價金可以返還，且建商也不會有蓋好，但拿不到錢的情形，風險是對等的，而非讓消費者承擔過當風險。

但考量現實層面，若資金運用過於受限，建商在興建期間須承擔龐大的資金壓力，反而可能影響整體產業運作。未來制度的調整方向，可以在產業與消費者保障之間取得平衡，透過更嚴格的信託資金動支限制與查核機制，降低爛尾樓風險，實質強化消費者權益。

撰稿｜周逸濱律師

編輯｜許玟萱秘書

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